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Comprar un inmueble sin verificar primero si está libre de gravámenes es uno de los errores más comunes en operaciones inmobiliarias. Muchas personas firman contratos o entregan anticipos confiando únicamente en la palabra del vendedor, y después descubren que el bien estaba hipotecado, embargado o sujeto a algún litigio. En Jalisco, el procedimiento correcto para evitar este tipo de problemas se realiza en el Registro Público de la Propiedad.
Un gravamen es cualquier carga legal sobre un inmueble que limita su libre transmisión o disfrute. Los más frecuentes son hipotecas, embargos judiciales, usufructos o servidumbres. Si compras un bien con gravámenes, adquieres también las obligaciones que los acompañan. Por ejemplo, si el inmueble está hipotecado, el banco podría iniciar un procedimiento de ejecución y podrías perder tu inversión.
El Código Civil del Estado de Jalisco establece que los actos traslativos de dominio y los gravámenes sobre bienes inmuebles deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos contra terceros.
En Jalisco, este Registro no tiene una única sede central: existen oficinas regionales en distintos municipios como Guadalajara, Puerto Vallarta, Tepatitlán, Lagos de Moreno, entre otros. Esto significa que cada inmueble se encuentra registrado en la oficina correspondiente a su ubicación geográfica. Si compras un departamento en Puerto Vallarta, no basta con revisar en Guadalajara; deberás solicitar la información en la sede correspondiente.
Cada propiedad en Jalisco cuenta con un folio real electrónico donde se concentra su historial jurídico: quién es el propietario, cuáles son los actos inscritos y si existen gravámenes. El vendedor debe proporcionarte datos suficientes (dirección exacta y datos de la escritura) para ubicar ese folio.
Este documento oficial expedido por el Registro Público acredita si el inmueble tiene o no cargas inscritas. Es indispensable antes de firmar un contrato de compraventa o un crédito hipotecario.
No basta con la situación actual. Es recomendable verificar también los actos previos (ventas anteriores, cancelaciones de hipoteca) para confirmar que no haya inscripciones dudosas.
El notario que instrumentará la escritura también está obligado a verificar la situación registral, pero como comprador puedes solicitar de forma directa la expedición de copias certificadas para mayor seguridad.
Verificar si un inmueble está libre de gravámenes no es un trámite opcional, sino una obligación básica antes de comprar. En Jalisco, recuerda que el Registro Público de la Propiedad tiene varias oficinas según el municipio donde se ubique el bien. No firmes nada ni entregues anticipos hasta contar con un CLG actualizado.
En Singular Law ayudamos a compradores e inversionistas a realizar la debida diligencia inmobiliaria para evitar riesgos y fraudes. Contáctanos para revisar tu operación antes de comprometer tu patrimonio.
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