Guía práctica para contratistas y clientes
El Decreto publicado en el DOF el 26 de marzo de 2015 otorga a quienes prestan servicios parciales de construcción de vivienda un estímulo equivalente al 100% del IVA causado. En la práctica funciona como una exención: el contratista no cobra IVA y el cliente no lo paga. Para quien construye casas para venta esto es relevante porque la venta de casa habitación está exenta y ese IVA no se puede acreditar, así que se convierte en costo.
El beneficio solo procede si ambas partes cumplen. Si falla un requisito, el SAT puede determinar el IVA omitido al contratista, y el cliente puede responder solidariamente.
¿Cuándo aplica?
Deben cumplirse todas estas condiciones:
- El servicio es una parte de la construcción de un inmueble destinado a casa habitación (por ejemplo, plomería, electricidad, herrería, albañilería por partidas).
- El contratista proporciona mano de obra y materiales. Si solo pone mano de obra, no aplica.
- El servicio se presta en la obra.
- Se contrata con el propietario del inmueble, que debe ser titular del permiso, licencia o autorización de construcción.
- Si el inmueble tiene usos mixtos (por ejemplo, locales y departamentos), solo aplica a los servicios identificados exclusivamente en la parte habitacional.
Qué debe hacer y entregar el contratista
- Presentar el aviso de opción en enero de cada año en que aplique el estímulo (o en el mes siguiente si inicia actividades después). Sin aviso, el estímulo no procede por ese año. (Art. Cuarto del Decreto; regla 11.5.4 RMF; ficha 204/CFF)
- No trasladar IVA al cliente en el contrato, la cotización ni la factura.
- Emitir CFDI que ampare únicamente los servicios parciales de construcción de casa habitación, con el complemento de servicios parciales de construcción: domicilio de la obra y número de permiso, licencia o autorización. (Arts. 29 y 29-A CFF; regla 11.5.1 RMF)
- Recabar la manifestación del cliente por cada contrato, verbal o escrito, antes de facturar, y conservarla con su contabilidad.
- Declarar el monto de estos servicios como actividad no gravada en su declaración de IVA. Si es persona física, además presenta la información mensual de estos ingresos en la misma fecha. (Art. Segundo del Decreto; regla 11.5.3 RMF)
Qué debe hacer el cliente (propietario)
- Ser titular del permiso, licencia o autorización de construcción. Si la licencia está a nombre de otra persona (por ejemplo, el dueño del terreno y no la desarrolladora), el estímulo no aplica.
- Entregar al contratista el número de licencia y el domicilio exacto de la obra para que los incluya en el CFDI.
- Presentar la manifestación del prestatario ante el SAT, firmada con e.firma, por cada contrato, declarando que el inmueble se destina a casa habitación, y entregar el acuse al contratista. (Art. Segundo, fracción III del Decreto; regla 11.5.2 RMF; ficha 90/CFF)
- Revisar cada factura: que no traiga IVA, que incluya el complemento con los datos correctos y que describa solo servicios de vivienda.
- No cambiar el destino del inmueble. Si la obra termina con un uso distinto a casa habitación, el cliente responde solidariamente por el IVA que se dejó de pagar.
Errores que hacen perder el beneficio
- Contratista que solo aporta mano de obra.
- Licencia a nombre de alguien distinto a quien contrata.
- No presentar el aviso de enero.
- Facturar sin complemento o mezclar en un mismo CFDI conceptos que no son de vivienda.
- Facturar sin tener antes la manifestación del cliente.
Fundamento
Decreto por el que se otorgan medidas de apoyo a la vivienda y otras medidas fiscales (DOF 26/03/2015), artículos Primero a Cuarto · Resolución Miscelánea Fiscal 2026, reglas 11.5.1 a 11.5.4 · Código Fiscal de la Federación, artículos 29 y 29-A.
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Este documento es informativo y no sustituye una asesoría sobre un caso concreto.
